매매 임대차 계약 중도금 지급 후에는 계약해지 / 해제 불가능?

부동산 거래를 하는 경우, 계약금만 지급한 상태에서는 매수인(임차인)은 계약금을 포기하고, 반대로 매도인(임대인)은 계약금의 2배를 돌려주는 것을 조건으로 계약을 파기할 수 있습니다. 그렇다면 중도금은 어떨까요? 중도금(이행의 착수)을 지급한 상태에서 매매나 임대차 계약 해제나 해지는 불가능할까요? 오늘은 이에 대해서 포스팅하도록 하겠습니다.

지급이후 해제사유?

1. 중도금 지급 후 계약 해제 가능?

<1> 중도금의 지급은 법률적 의미로 '이행의 착수'라고 합니다. 이행의 착수가 이루어지면 계약금처럼 중도금의 포기나 배액배상을 이유로 계약을 해지하거나 해제할 수 없습니다. 원칙적으로 중도금 지급 이후에는 당사자사이의 계약불이행 등 계약 자체에 이상이 발생하거나, 계약상대방의 합의가 있는 경우에만 해제나 해지를 할 수 있습니다.

 

<2> 그렇다면 언제 중도금의 지급이 있어도 계약의 해제가 가능할까요?

• 법에서 정한 계약의 무효(민법 제103조, 제104조 등)나 취소(민법 제107조~제110조), 주택임대차보호법에 의한 사유가 있는 경우
• 상대방이 계약을 불이행한 경우(이행지체, 이행불능, 불완전이행, 이행거절 등), 양 당사자 사이에 해제권을 유보한 경우
• 당사자들이 계약해제, 계약해지에 합의한 경우

<3> 그렇다면 계약을 해제할 수 없을 정도가 되려면 중도금은 얼마나 지급해야 할까요? 전부를 지급해야 하나, 아니면 일부라도 지급하면 이행의 착수라고 볼 수 있을까요? 판례에 의하면 중도금 지급 즉 이행의 착수는 중도금의 일부만 지급하거나 심지어 중도금 지급에 필요한 전제 행위 예를 들어 중도금 대출을 신청한 것도 해당할 수 있습니다.

 

2. 중도금 일부 미리 지급하는 경우에는?

<1> 이렇게 계약의 해제를 금지하는 효력이 있는 중도금의 지급(이행의 착수)을 중도금 지급 기일 전에 미리 지급하는 것은 효력이 있을까요? 정답부터 말하면 매수인(임차인)은 중도금 지급기일 전 중도금을 지급하여 이행에 착수할 수 있습니다. 즉 매도인이 계약을 해제하지 못하도록 하는 방법으로 실무에서 많이 활용하기도 합니다.

 

<2> 이때 매수인이 중도금 기한 전에 제시한 중도금을 매도인이 아무런 이의 제기 없이 미리 수령하게 되면 매도인은 그때부터 더 이상 계약금 배액배상으로 계약을 해제할 수 없게 됩니다. 물론 중도금을 일찍 지급한 매수인 자신도 계약금을 포기하고 계약을 해제할 수 없는 것은 당연합니다.

 

<3> 2004다 11599 판결에서는 다음과 같이 판시하였습니다.

• 민법 제565조가 해제권 행사의 시기를 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지로 제한한 것은 당사자의 일방이 이미 이행에 착수한 때에는 그 당사자는 그에 필요한 비용을 지출하였을 것이고, 또 그 당사자는 계약이 이행될 것으로 기대하고 있는데 만일 이러한 단계에서 상대방으로부터 계약이 해제된다면 예측하지 못한 손해를 입게 될 우려가 있으므로 이를 방지하고자 함에 있고, 이행기의 약정이 있는 경우라 하더라도 당사자가 채무의 이행기 전에는 착수하지 아니하기로 하는 특약을 하는 등 특별한 사정이 없는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있다.

 

3. 최근 대법원 판례

<1> 최근 이와 관련한 대법원 판결이 있습니다. 사실관계는 다음과 같습니다.(2022다 256624 판결)

• 계약금 지급 후 중도금 지급 약정에 대해서 별도로 정한 기한이 없고 잔금기한 정한 상태에서 매도인에게 알리지 않고 임의로 4회의 중도금을 지급하였습니다. 나중에 매도인은 이에 대해 거부를 하고 계약금 배액과 받은 중도금을 공탁하고 해제하는 의사표시를 하였습니다. 이에 매수인은 소송을 제기하여 자신의 명의로 잔금과 함께 이전해 달라는 소송을 제기하였습니다.

 

<2> 대법원은 이 사건 계약의 내용, 게약에서 잔금 지급기일을 정하는 외에 사전 지급에 관한 특약까지 명시한 점, 원고가 잔금 지급기일에 앞서 송금한 액수 및 명목, 이에 대한 피고의 반응과 조치, 그러한 상황하에서 피고의 계약해제권 행사가 계약의 구속력의 본질을 침해하는 등 신의칙에 반하거나 원고(매수인)에게 예측하지 못한 손해를 가한 것으로 볼 수 있는지 등을 종합하여 보면

 

이 사건에서 잔금 지급기일과 관련하여 매도인인 피고에게도 기한의 이익이 인정되므로 원고가 잔금 지급기일 전에 이행에 착수할 수 없는 특별한 사정이 있는 경우에 해당한다고 하여 매도인의 해제가 불가능하지 않는다고 하였습니다.

 

<3> 즉 매수인이 계약일로부터 일주일도 지나지 않은 시점에 기습적으로 중도금을 입근한 점, 중도금의 액수가 크지 않은 점, 특약사항에 잔금지급일을 조정하기 위해서 협의가 필요한 점을 들어 중도금의 이행의 착수를 인정하지 않았습니다.