지역주택조합이란? 지주택 절차 / 문제점 / 주의사항은?

부동산 경기가 악화와 함께 건설자재 및 인건비 상승 등 다양한 요인으로 최근 지역주택조합이 더더욱 사회문제화 되고 있습니다. 특히 일반분양에 비해 갖는 다양한 장점으로 인해 내 집 마련의 꿈을 가지고 있는 사람들은 더더욱 지역주택조합에 가입을 하고자 합니다. 그렇다면 지역주택조합과 관련한 절차 및 주의사항이 무엇인지 알아보도록 하겠습니다. 

지주택의 피해사례와 조심사항

1. 지역주택조합 가입시 주의사항들은?

2023.10.02 - [생활속의 부동산이야기] - 지역주택조합 (지주택) 문제점과 탈퇴 가입비 반환은?

지역주택조합 (지주택) 문제점과 탈퇴 가입비 반환은?

<1> 이전의 주역주택조합의 문제점과 탈퇴에 관한 포스팅이 있었습니다. 오늘은 이러한 문제점을 통해 구체적인 절차에서 주의사항은 무엇이 있을까요? 우선 사업성을 판단하기 위해 기초적인 토지이용계획을 확인해야 합니다. 예를 들어 토지의 이용, 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등을 현재 기준으로 자치구에 확인해야 합니다. 조합가입 시 현재 기준이 아닌 미래의 확정되지 않은 내용으로 설명하고 가입을 유도합니다.

 

<2> 조합 가입시 세대수, 동수 등 건축계획을 그럴싸하게 설명합니다. 하지만 이러한 내용들은 사업 추진과정 중에 변경될 수 있습니다. 또한 일부분의 토지매입이 어려워 기존 사업 구역에서 제외되는 구역이 생길 수 있으며, 동의율 확보가 용이한 구역으로 사업구역이 변경될 수 있다는 사정을 항상 염두에 두셔야 합니다.

 

<3> 반드시 조합 가입 전 해당 자치구에 토지사용권한 어느 정도 되어 있는지 확인해야 합니다.

• 모집 신고수리 : 해당 주택건설대지의 50% 이상에 해당하는 '토지사용권원'확보
• 조합설립인가 : 해당 주택건설대지의 80% 이상에 해당하는 '토지의 사용권원'과 15%이상에 해당하는 토지의 소유권확보
• 사업계획승인 : 해당주택건설대지의 95% 이상에 해당하는 '토지의 소유권' 확보

또한 조합 가입시 모집주체는 사업개요, 조합원 자격기준, 분담금 납부시기 및 방법, 주택건설대지의 사용권한 및 소유권 확보 면적 및 비율, 탈퇴 및 환불방법에 설명하고 설명한 내용을 서면으로 가입신청자에게 교부하고 사본을 5년간 보관하여야 합니다.

 

<4> 시공사는 일반적으로 '사업계획승인 신청 전'에 조합과 공동사업주체로 참여하는 것이 보통입니다. 사업초기부터 참여하는 경우는 드물다고 할 수 있습니다. 그런데 조합가입을 위해 마치 시공사가 같이 사업에 참여하는 것처럼 호도하는 경우가 있습니다. 이를 반드시 체크하셔야 합니다.

지역주택조합 피해사례집 참조

2. 조합 운영시 주의사항들은?

<1> 조합의 업무대행사 직원들이 조합의 운영에 가입하는 경우가 많습니다. 업무대행사 임직원은 조합의 임원이 될 수 없습니다. 조합 운영 과정 중에 실적보고서는 사업연도별로 분기마다 작성하도록 되어 있습니다. 실적보고서가 작성되거나 변경되는 경우 15일 이내 조합원이 알 수 있도록 인터넷 그 밖의 방법으로 공개해야 합니다. 

 

<2> 많은 조합들이 깜깜이로 암묵적으로 운영하는 경우가 많습니다. 최근 총회의 의결도 없이 조합을 운영하는 경우가 많습니다. 주택법 시행령 제20조와 시행규칙 제7조에는 의결사항들을 규정하고 있습니다. 예를 들어 자금의 차입과 그 방법, 이자율, 상황방법, 채무가 될 계약 등 모두 총회의 의결이 있어야 합니다. 만약 총회의 의결이 없다면 그러한 법률행위는 무효라는 판례들이 있습니다.

 

<3> 조합의 운영을 투명하고 공개적으로 하도록 법률의 규정하고 있습니다. 주택법에서는 조합원에게 정보공개청구권이 있어, 조합원들은 의심적인 부분에 있어서 적극적으로 정보공개를 요구해야 합니다. 또한 조합규약, 용역업체 선정, 분기별 실적보고서 등에 대해서도 그와 관련서류가 작성되거나 변경된 후 15일 이내에 조합원이 알 수 있도록 인터넷과 그 밖의 방법을 병행하여 공개해야 합니다.

 

3. 사업추진과 탈퇴 등 주의사항

<1> 지역주택조합사업은 주택건설대지면적의 95%이상의 소유권을 확보해야 사업이 본격적으로 시작될 수 있습니다. 이로 인하여 토지를 매입하지 못하는 경우에는 장기화하거나 무산될 가능성이 있다는 사실을 명심해야 합니다. 그러나 대부분의 사업은 토지매입 및 사업계획승인 등 절차 등이 이루어지지 않은 상태에서 시작되고, 분양가격이 정해지지 않아 추가적인 분담금이 문제 될 수 있습니다.

 

또한 일반적으로 조합 가입계약서에 분담금 외에도 공사비 증액, 설계변경, 조합운영비 등 추가로 발생하는 비용들이 알게 모르게 많습니다. 토지소유권 확보상의 어려움, 각종 분쟁 비용, 금융비용, 공사비 증가 등도 추가적인 비용발생의 원인이 되기도 합니다. 이러한 사항들에 대해서도 항상 고려하고 조합에 가입해야 합니다.

 

<2> 조합 탈퇴와 관련해서도 조합들이 탈퇴를 어렵게 하고 있습니다. 조합규약이나 조합원가입 계약서에는 조합원의 임의탈퇴를 허용하고 있지 않으며, 탈퇴 희망 시 총회 의결 등의 절차를 거치도록 하고 있습니다. 따라서 조합 가입시 조합원의 탈퇴 및 환불 방법, 시기 및 절차 등 탈퇴와 관련하여 꼼꼼히 체크하시고 결정하셔야 합니다. 

 

<3> 최근 법의 개정으로 조합 가입 이후 30일 이내에는 사유 불문하고 임의탈퇴를 할 수 있도록 하였으나, 이 역시 2020. 12. 11 이후 조합 가입자 대상으로 한 것이며, 이전에 가입한 조합원들에게는 적용되지 않습니다. 또한 조합 가입이 30일 경과한 경우에는 적용되지 않기 때문에 조합가입 시 이러한 내용들도 숙지하셔야 합니다.