법정지상권이란? 성립요건과 종류 / 판례의 내용은?

원칙적으로 건물이나 지상물은 자신의 소유 토지 위에서 사용할 수 있습니다. 그럼에도 불구하고 토지소유자와 지상권 / 임차권계약을 체결하는 경우 타인소유의 토지 위에 건물이나 지상물을 세울 수 있습니다. 법정지상권은 계약이 아닌 법률 규정에 의해 지상권이 설정되는 경우인데 오늘은 이와 관련한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다.

법정지상권의 요건과 내용은?

1. 법정지상권과 성립요건은?

<1> 법정지상권은 법적으로 인정되는 지상권으로서 지상권이란 타인 소유의 토지 위에 건물 등을 소유하기 위해 그 토지를 사용하는 용익물권을 의미합니다. 다시 말해 토지와 그 토지 위의 건물이 동일인에게 속하고 있었으나 어떤 사정으로 이들 토지와 지상건물이 각각 소유자를 달리하게 된 때에 건물 소유를 위해 건물 소유자에게 토지를 이용할 수 있도록 법률상 당연하게 인정되는 권리를 의미합니다.

 

<2> 법정지상권이 인정되는 경우가 몇 가지 있는데 다음과 같은 공통적인 요건이 필요합니다.(민법 제366조)

1. 토지와 건물 중 적어도 어느 하나에 저당권 등(담보물권)이 설정되어 있어야 한다.
2. 토지의 저당권 설정 당시 건물이 존재하고 있어야 한다. (여기에서 건물은 정착성, 외기 분단성, 용도성 계속사용 요건이 있어야 하며, 판례에서는 일반적으로 벽과 지붕이 있고 건물의 기초가 토지에 고정되어 있어야 한다고 하고 있다. 따라서 비닐하우스, 컨테이너는 건물이 아니어서 법정지상권이 성립되지 않는다고 하고 있다.)
3. 저당권 등 설정 당시 토지와 건물의 소유자가 동일해야 한다.
4. 경매 등으로 인해 토지와 건물이 각각 그 소유자가 달라져야 한다.

 

우리 판례는 이러한 법정지상권 이외에 관습법상 지상권을 인정하고 있는데 이와 관련한 내용은 밑 포스팅을 참조하시면 좋을 것 같습니다.

2023.10.26 - [생활속의 민법이야기] - 관습법상 법정지상권 성립하기 위한 / 요건 / 효력은?

관습법상 법정지상권 성립하기 위한 / 요건 / 효력은?

 

2. 법정지상권의 종류

<1> 위에서 언급한 내용이 민법 제366조에서 요구하는 요건입니다. 민법 제366조는 저당권의 경매로 인하여 토지와 건물이 다른 소유자에게 속하게 된 경우 건물소유자에게 지상권을 설정한 것으로 보는 경우 인정됩니다. 저당권 설정과 경매 실행으로 토지와 건물 소유자가 다르게 된 경우 나타납니다.

 

<2> 민법 제305조에서는 대지와 건물이 동일한 소유자에 속한 경우에 건물에 전세권을 설정한 때에는 그 대지소유권의 특별승계인은 전세권 설정자에 대하여 지상권을 설정한 것으로 보는 경우입니다. 

- 예를 들어 갑이 A토지와 B건물을 동시에 소유하고 있고, 갑이 을에게 B건물에만 전세권을 설정한 후 A토지만 소유자가 갑에서 병으로 바뀐 경우 건물갑은 토지주 병에 대해서 지상권을 가지게 되는 경우입니다.

 

<3> 가등기담보법과 입목등기법에 의한 지상권이 있습니다. 토지와 건물의 소유자가 동일하고 토지나 건물 어느 한쪽에만 가등기담보권, 양도담보권, 매도담보권이 설정되고, 그것이 실행되어 토지와 건물의 소유자가 달라진 경우 지상권이 설정되는 경우입니다. 역시 입목등기법에서도 같은 법리로 법정지상권이 발생하게 됩니다.

 

3. 판례의 내용들은?

▶ 다음은 법정지상권의 요건들과 관련한 판례의 내용들입니다.

1. 건물이 무허가이더라도 법정지상권은 성립한다.
2. 건물이 없는 토지에 저당권이 설정된 후 그 토지상에 건물을 축조한 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
3. 재건축 중 건물의 독립성이 인정되지 않는 상태에서 경매가 행해진 경우에도 법정지상권은 인정된다.
4. 동일인에게 소유권 귀속이 있다가 하더라도 그중 하나라도 원인무효로 등기가 말소되어 건물과 토지의 소유자가 달라진 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
5. 공유자 중 1인 또는 수인 소유의 건물이 있는 공유대지를 분할하여 대지의 소유권이 공유에서 단독소유로 변경된 경우에 건물 소유자는 관습법상 법정지상권을 취득한다. 
6. 타인의 토지위에 토지소유자의 승낙을 얻어 신축한 거물을 매수 취득한 경우에도 관습법상 법정지상권이 인정되지 않는다.
7. 동일인의 소유에 속하는 토지와 건물 중 하나가 타인의 명의로 신탁된 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
8. 저당권 설정 당시에 건물이 존재하다가 멸실되어 철거된 후 경락 당시에 재건축되었으나 건물 간에 동일성이 인정되지 않는 경우에도 법정지상권이 인정된다. 다만 그 지상권의 내용은 구건물을 표준으로 한다.
9. 토지에 대한 정당권 설정 당시 그 지상에 건물이 토지 소유자에 의해 건축 중이었고, 그것이 사회 관념상 독립된 건물로 불 수 있는 정도에 이르지 않았다 하더라도 건물의 규모, 종류에 외형상 예상할 수 있는 정도까지 건축이 진전되어 있는 경우에는 법정지상권이 성립될 수 있다.
10. 대지와 건물을 일괄해서 타인에게 매도하였지만 대지에 관해서만 이전등기를 경료해 준 경우에는 법정지상권이 성립하지 않는다.
11. 대지와 건물을 양수하고 대지에 관하여만 소유권이전등기를 경료하고 있다가 대지를 타인에 양도하여 이전등기를 경료하고 그 후 건물에 관하여 자기 명의로 소유권등기를 경료한 경우에도 법정지상권은 성립하지 않는다.