토지경계침범한 타인 건물이 있는 경우? 점유취득시효? 건물철거소송?

토지를 거래하거나 특별한 사유로 측량을 하는 경우가 있습니다. 그러다 보면 가끔 타인의 주택이 내가 소유하는 토지를 침범하는 경우가 있습니다. 이때 침범당한 토지의 소유자는 어떠한 방법으로 어떻게 대응해야 하는지 답답할 때가 있습니다. 이 경우 흔히 건물철거소송이나 부당이득을 청구할 수 있는데 이와 관련하여 포스팅을 이어가도록 하겠습니다.

토지 침범시 대응은?

1. 토지인도와 건물철거 소송을 위한 근거는?

<1> 경계를 침범했다는 주장을 하기 위해서는 일정한 근거로 주장해야 하는데 대법원은 이에 대한 근거로 지적공부상 경계가 기준이 된다는 입장입니다. 

• 어떤 토지가 지적법에 의하여 1필지의 토지로 지적공부에 등록되면 그 토지는 특별한 사정이 없는 한 그 등록으로써 특정되고 그 소유권의 범위는 현실의 경계와 관계없이 공부상의 경계에 의하여 확정된다
• 지적도상 경계표시가 분할측량의 잘못 등으로 사실상의 경계와 표시되었다 하더라도 그 토지에 대한 매매도 특별한 사정이 없는 한 현실의 경계와 관계없이 지적공부상의 경계와 지적에 의하여 소유권의 범위가 확정된 토지를 매매 대상으로 하는 것으로 보아야 할 것이라고 판시하였습니다. (대법원 1998. 6. 26 선고 97다 42823 판결 참조)

 

<2>  따라서 내가 사용하고 있는 토지가 얼마 오래되었나, 주변의 증인이 얼마나 많았는지 등으로 증명되는 것이 아닌 공적으로 확인되는 것이라고 대법원(대법원 1997. 7. 8. 선고 96다 36517 판결 참조)은 판단하고 있습니다.

 

<3> 내가 소유하고 토지의 경계를 침범당했다고 주장하는 사람은 점유의 권원 없이 점유를 하고 있는 옆 집 건물 소유자를 상대로 건물 철거 및 토지 인도 소를 제기할 수 있습니다. 이 때 옆 집 사람이 침범 토지에 대한 정당한 점유 권원이 없음을 경계를 침범당한 토지의 소유자가 입증하여야 하며, 이때 주요한 근거가 지적도상의 경계표시라고 할 수 있습니다.

 

2. 토지인도소송 / 건물철거소송 / 부당이득소송?

<1> 토지를 침범당한 토지의 소유자는 우선 옆집 건물이 침범한 부분에 대해 건물 철거, 토지 인도 소송을 제기할 수 있습니다. 위 부분에서 언급한 것처럼 이러한 주장을 하기 위해서는 소송 전에 먼저 경계측량을 하고 이를 증거로 제출합니다. 하지만 법원은 측량 성과도를 그대로 사용하지 않고 감정인을 통해 측량 감정절차를 거칩니다.

 

<2> 또한 침범당한 소유자는 침범한 기간 동안의 부당이득반환을 청구하기도 하는데 침범한 기간 전부를 부당이득의 반환을 청구할 수 있는 것은 아니고 임료의 부당이득 채권의 소멸시효가 10년이므로 10년의 기간의 임료에 대해서만 청구를 할 수 있습니다. 역시 임료 상당의 부당이득을 청구하기 위해서는 임료 감정 절차도 당연히 거쳐야 합니다. 

 

<3>그러나 경계침범한 토지가 심각하지 않음에도 불구하고 상대방의 건물전체를 청구하는 행위가 권리남용이라고 인정하는 경우 토지인도와 건물철거를 인정하지 않는 경우가 있습니다. 이렇게 토지소유자의 권리행사가 권리남용이 인정되기 위해서는 법원은 몇 가지 요건을 요구하고 있습니다. (대법원 2010. 4. 15. 선고 2009다 96953 판결)

1. 권리행사가 사회생활상 도저히 인정될 수 없는 경우 (대법원 20013. 8. 11 선고 2008다 51588 판결)
2. 권리행사의 형식만을 가질 뿐 실질적으로는 부당한 이익을 얻기 위한 방편에 지나지 않는 경우(대법원 2001.1. 19 선고 97다 21604 판결)
3. 권리자에게 아무런 이익이 없음에도 불구하고 상대방에게 손해와 고통을 줄 목적으로만 권리를 행사할 경우(대법원 2010.12.9 선고 2010다 59783 판결)
4. 사회상규에 비충어 도저히 권리행사로 인정할 수 없을 정도의 막대한 손해를 상대방에게 입힐 경우(2010. 4. 15 선고 2009다 96953 판결)

그래서 법원은 0.3㎥의 토지를 인도받기 위해서 2층건물의 일부를 철거를 청구하는 것은 권리남용에 해당한다고 하였습니다.(대법원 1993. 5. 14 선고 93다 4366 판결)

 

 

3. 점유취득시효 주장은?

<1> 이렇게 토지소유자의 경계침범 주장에 대하여 상대방이 흔히 주장하는 내용 중 하나가 점유취득시효입니다. 점유취득시효란 자신의 건물이 정말로 상대방의 토지를 침범한 사실을 모르고 즉 자신의 소유 토지인 줄 알고 20년 이상 평온하고 공연하게 점유하여 왔다면 점유취득시효를 주장하여 토지소유자에게 오히려 침범한 만큼 소유권이전등기청구소송을 제기하는 것입니다.

 

<2> 하지만 대법원은 " 부동산을 매수하려는 사람은 통상 매매계약을 체결하기 전 그 등기부등본이나 지적공부 등에 의해 소유관계 및 면적 등을 확인한 다음 매매계약을 체결하므로 매매대상 대지의 면적이 등기부상의 면적을 상당히 초과하는 경우 특별한 사정이 없는 한 계약 당사자들이 이러한 사실을 알고 있다"라고 보는 것이 타당하다"고 하고 있습니다.(대법원 1998. 11. 10. 선고 98이다 32878 판결 참조)

 

<3> 실제로 법원의 판례 경향을 살펴본다면 특별한 사정이 없는 한 통상 침범하는 부분이 자신의 원래 토지 면적 보다 20~30% 정도를 초과한다면 이는 자주점유가 아니 타주점유라고 인정하여 점유취득시효를 부정하는 경향이 크다고 할 수 있습니다.