상가임대차 제소전 화해 작성 비용 / 작성이유 / 작성서류 및 방법은?

상가나 주택에 대한 임대차계약 체결 시 임대인이 가장 큰 걱정거리 중 하나가 임차인의 월세 체납과 임차인의 행방불명입니다. 이에 대한 대응책으로 임대인은 임대차계약 체결 후 제소전 화해를 생각하게 됩니다. 오늘은 제소전 화해의 작성방법과 비용 및 제소전 화해를 작성하는 이유에 대한 포스팅을 이어가고자 합니다.

제소전화해 비용은

1. 제소전 화해 작성이유?

<1> 제소전 화해란 무엇일까요? 제소전 화해는 쌍방 당사자간의 분쟁이 소송으로 이어지는 것을 사전에 방지하기 위해 소송 전 지방법원 단독판사 앞에서 화해를 성립시키는 절차라고 할 수 있습니다. 양 당사자간에 사전애 합의한 내용들을 법원조서에 기재하여 공증의 효과를 가짐과 동시에 소송절차를 거치지 않고 집행권원을 취득하고자 함에 목적이 있습니다.

 

<2> 만약 임차인이 차임을 연체한 이후 행방불병이 되었다면 다음과 같은 절차를 거치게 됩니다. 우선 임대인은 일정한 기간을 두고 최고를 내용증명으로 보낸 이후 그럼에도 불구하고 월세가 밀린다면 임차인에게 임대차계약 해지를 합니다. 그 이후 명도소송절차를 통해 확정판결을 받고 강제집행절차에 들어가게 됩니다. 그런데 이 경우 상당한 시간이 소요됩니다.

 

<3> 이러한 절차를 거치는 동안 임대인은 다른 임차인에게 세를 놓지 못하고 한참 동안 기다리는 수밖에 없습니다. 만약 마음대로 임차건물에 들어가거나 임차인의 물건을 들어낸다면 민형사상의 책임을 부담할 수 도 있습니다. 이렇게 최소 6개월~1년 이상의 시간을 단축할 수 있는 방법 중 하나가 제소전 화해라는 제도입니다. 특히 상가처럼 월세가 높은 경우에는 이에 기회비용을 최소화하는 제도라고 할 수 있습니다.(제소전 화해의 의미와 효력과 필요서류에 대한 상세한 밑 포스팅을 참조하시면 도움이 되실 것 같아요~~)

2023.08.20 - [생활속의 부동산이야기] - 제소전화해 임대차계약 효력 절차 유의사항

제소전화해 임대차계약 효력 절차 유의사항

 

2. 제소전 화해 비용과 방법

<1> 그렇다면 제소전 화해는 다음과 진행으로 이루어집니다.

1. 제소전화해신청서 제출
2. 제소전화해신청서의 송달(법원→피신청인)
3. 심리기일의 지정 및 통지
4. 재판 → 확정판결 동일효력 → 강제집행 ( 재판과정에서 보정명령이 있는 경우 보정을 통해 새로운 기일 지정)

<2> 이러한 제소전 화해를 하는 방법에는 2가지가 있습니다. 첫째 임대인과 임차인 모두 변호사에 위임하여 변호사를 통해 위 제소전화해절차를 진행하는 방법이 있습니다. 이는 당사자들이 직접 법원에 출석할 필요가 없으며 보정 시 훨씬 전문적인 대응이 가능합니다. 두 번째는 화해신청서와 내용을 법무사에게 부탁하고 신청서는 직접 양 당사자가 제출하고 법원 출석도 임대인 및 임차인 모두가 진행하는 방식입니다.

 

<3> 변호사를 통해 진행하게 되면 법원에 직접 출석할 필요가 없으나 최소 100~300만 원 비용이 들어갈 수 있으며, 법무사를 통해 자문을 얻은 후 당사자가 직접 법원에 출석하는 방법은 기타 부대비용 포함하여 최소 30~70만 원도 소요될 수 있습니다. 이는 법원에 출석하는 것이 번거롭지만 비용적인 면에서는 장점을 가지는 방법이라 할 수 있습니다. 

 

3. 제소전 화해 작성 시 유의사항과 작성내용은?

<1> 제소전 화해의 신청에 커다란 요건이 있는 것은 아니지만 신청 시 주의해야 하는 사항이 있습니다. ① 우선 제소전 화해를 하기 위해 당사자와 임대차계약을 체결한 점포에 대한 구체적 특정이 중요합니다. 즉 누구를 대상으로 하며, 어느 점포에서 어느 범위까지 집행이 가능한지를 정해야 합니다.

 

예를 들어 임차인이 공동명의인 경우에는 공동명의 모두를 대상으로 제소전 화해를 작성해야 하고, 점포의 특정과 관련하여서는 제소전 화해 신청 시 점포의 도면과 건물 도면 등을 제공하여 어느 범위까지 강제집행을 할 것인지를 특정해야 합니다. 만약 이에 대한 특정이 없다면 절차 진행이 어려울 수 있습니다.

 

<2> 또한 ② 제소전 화해의 내용과 관련하여서는 임대차보호법 규정을 위반하는 내용을 담을 수 없습니다. 예를 들어 계약갱신청구권을 임차인이 행사할 수 없다는 내용을 담거나, 상가의 경우에 2기의 차임지체만 있어도 해지할 수 있다는 내용을 담는 것은 강행법규 위반이기에 판사가 보정명령을 내릴 수 있기 때문입니다.

 

<3> 다음은 상가임대차계약체결 이후 일반적으로 통용되는 제소전 화해 내용입니다. 참조하시면 도움이 될 것 같습니다.

• 상가 임대차 계약의 만료 시 피신청인은 신청인에게 임대목적물을 건축물대장상의 건축물대장상의 원상태로 복구하여 즉시 반환한다.
• 피신청인은 임차권 및 임차보증금을 타인에게 양도하거나 전대 및 담보로 할 수 없으며, 월 차임을 3기 이상 연체하는 경우, 임대목적물을 즉시 반환한다.
• 피신청인은 계약의 만료로 인한 퇴거 시 임대목적물에 대한 권리금 치 유익비를 신청인에게 요구할 수 없다.
• 임대치간의 종료 후 명도지연으로 인한 명도 소송비용 및 강제집행비용은 피신청인의 부담으로 한다.
• 피신청인은 화재보험에 가입하도록 하고, 임대차 기간 중 고의 또는 과실로 발생하는 화재에 대해서는 목적물 훼손과 관련한 민형사상의 책임을 부담한다.
• 피신청인은 임대목적물의 수선 또는 보수 시 사전에 임대인에게 동의를 얻어야 한다.
• 화해비용은 각자의 부담으로 진행한다.