아파트 매매 이후 누수 하자담보책임 누가 언제까지 책임이 있나요?

최근 아파트 하자에 관한 관심이 부쩍 늘어나고 있습니다. 특히 처음 분양받은 경우에는 시공사에게 책임을 묻는 것이 당연하다고 할 수 있으나, 아파트를 매매로 매수한 경우 과연 하자담보책임을 누구에게 물어야 하는지 의문을 갖을 수 있습니다. 오늘은 이와 관련하여 포스팅을 이어가고자 합니다.

담보책임 소재와 기간?

 

1. 시공사에 대한 하자담보책임

<1> 민법 제667조 및 공동주택관리법 제36조에 의하면 10년의 범위에서 시공공사별로 하자담보책임을 시공사에게 책임을 묻을 수 있으며, 시공사는 하자를 보수하고 손해를 배상할 책임을 가지고 있습니다. 특히 공동주택관리법 시행령 제36조에 근거하면 공사부위별 하자를 책임지는 기간이 자세하게 규정되어 있습니다. 그렇다면 이 기간동안은 누가 하자담보책임을 부담할까요?

 

<2> 아파트를 분양받은 수분양자는 원칙적으로 아파트를 건축한 시공사에게 담보책임을 물을 수 있습니다. 민법과 공동주택관리법에 근거하여 아파트를 최초로 분양 받은 수분양자 뿐만 아니라, 수분양자에게 계속적으로 아파트를 매수한 매수인도 역시 시공사에게 하자담보책임(하자보수 / 손해배상)을 물을 수 있는 권리가 있습니다. 매수인 역시 하자보수기간이라면 시공사에게 하자담보책임을 물을 수 있습니다.

 

<3> 수분양자나 매수자가 시공사에게 하자보수책임을 청구할 수 있지만, 공동주택관리법에서는 입주자대표회의 및 관리주체에게도 단체적으로 하자보수책임을 물을 수 있도록 하였습니다. 이대 시공사는 하자보수청구를 받은 날라보터 3일 내에 하자보수를 하거나, 보수일정을 명시하 하자보수계획응ㄹ 입주자(또는 입주자 대표회의, 관리주체)에게 통보해야 합니다.

 

<4> 누수에 의한 하자보수기간은 어떻게 될까요? 이에 대한 명시적인 규정은 없지만 누수가 어떤 하자로 인해 발생하는가에 따라 기간이 달라질수 있습니다. 하자가 주요구조부, 내력벽, 기둥 등의 하자로 인해 누수가 발생한 경우에는 10년이며, 단열공사로 인해 누수가 발생한 경우는 3년입니다. 그런데 일반적으로는 철근콘크리트공사로 인해 누수가 발생하는 경우가 대부분이므로, 일반적으로는 5년이라고 할 수 있습니다.

 

2. 하자보수기간이 경과 후 아파트를 매매한 경우 하자담보책임

<1> 만약 담보책임기간 이전에 아파트를 매수한 경우에는 매수인은 시공사와 함께 매도인에 대해서도 하자담보책임을 물을 수 있습니다. 이와 관련하여서는 민법 제580조가 규정하고 있습니다. 제1항에서는 매매의 목적물에 하자가 있는 때에는 제575조 제1항의 규정을 준용한다. 그러나 매수인이 하자 있는 것을 알았거나 과실로 인하여 이를 알지 못한 때에는 그러하지 아니한다라고 규정하고 있습니다.

 

<2> 민법 제582조에 의하면 담보책임은 매수인이 그 사실을 안 날로부터 6월내에 행사하여야 한다고 규정하면서 6개월 이내에 권리를 행사하도록 되어 있습니다. 매수인은 누수가 발생한 날로부터 6개월 이내에 매도인에게 하자담보책임을 물을 수 있어서 하자보수를 이행하여 주던가 아니면 하자보수에 준하는 손해배상을 해야 합니다.

 

<3> 이러한 하자담보책임은 강행규정이 아닌 임의규정입니다. 즉 양당사자가 합의하여 하자담보책임을 면제시킬 수 있습니다. 다만 매도인이 하자를 알고도 고지하지 않은 경우에는 이러한 면제약정은 효력이 없습니다. 가끔 담보책임의 면제약정이 약관처럼 들어가 있는 경우가 있는데 아파트 거래시 꼼꼼하게 살펴야 하는 부분이라고 할 수 있습니다.

 

3.  15년 아파트 매매 후 담보책임에 관한 판례 입장은?

<1> 최근 아파트 매매계약을 체결하고 4개월 후 누수현상이 발생한 경우 매도인에게 책임을 물을 수는 없다는 판결이 있었습니다. 이와 관련하여 재판부는 아파트 누수 현상은 그 특성상 누수 원인이 존재하면 바로 나타날 수밖에 없기 때문에 매매계약을 할 때나 소유권을 이전하던 당시에도 모두 객관적 하자가 없었다면 설사 그 이전에 누수 현상이 있었더라도 매도인에게 하자담보책임을 묻기 어렵다는 취지라고 할 수 있습니다.

 

<2> 이 아파트의 경우 계약성립 하기 전인 2018년에 처음 누수가 발생하였지만 탐지 결과  원인으로 밝혀진 보일러를 교체한 이후 매매계약 당시까지는 물론 매매계약 이후인 2019년 10월까지도 누수현상이 발생하지 않았다고 합니다. 이후 매수인이 2차례나 아파트를 방문해 상태를 확인했을 때도 누수 현상은 발견되지 않았고, 매매계약이 성립된 때로 부터 4개월, 소유권 변동일로부터 2개월이 지난 시점에 누수가 발생하였습니다.

 

<3> 매도인의  하자담보책임에서 하자의 존부는 매매계약 성립시를 기준으로 판단하는 것이 원칙이지만, 매매계약과 이행완료 시점이 상당 기간 떨어져 있는 경우에는 이행완료시를 기준으로 판단해야 한다고 하면서 거래 통념상 기대되는 객관적 성질을 결여한 하자가 존재했다고 인정하기 어렵다는 판결을 하였습니다.