주택임차인 사망시 임차인 권리 의무 승계 보증금반환은 어떻게?

주택임차인이 갑작스럽게 사망하는 경우가 종종 있습니다. 이 경우 임대인은 당황하게 되고 남아 있는 임대차기간 동안 월세나 보증금 반환 등 처리해야 할 문제들이 많이 있게 됩니다. 주택에서 임차인이 사망하는 경우 이와 관련한 특별규정이 있으며, 이와 민법과의 해석을 통해 임대인은 보증금을 누구에게 반환해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.

주택임차인 사망과 승계절차

1. 임차인 사망시 적용되는 법 규정

(1) 주택임차인이 사망하는 경우에는 민법과 주택임대차보호법과 민법이 적용된다고 할 수 있습니다. 상가의 경우에는 임차인이 사망하는 경우를 상정한 규정이 없기 때문에 민법의 규정만 따르면 됩니다. 그렇다면 민법과 주택임대차보호법에서 상속에 관한 규정을 어떻게 규정하고 있을까요?

 

(2) 우리 민법 제1000조에서는 다음과 같은 순위로 상속된다고 규정하고 있습니다.

1. 피상속인의 직계비속
2. 피상속인의 직계존속
3. 피상속인의 형제자매
4. 피상속인의 4촌 이내의 방계혈족 

우선 1순위 상속인이 있으면 2순위와 3순위는 상속인이 될 수 없습니다. 즉 2순위 이하의 상속인은 자신보다 앞선 상속인이 없어야 하고, 배우자는 1순위와 2순위 상속인과 공동상속인이 됩니다. 예를 들어 1순위인 자식들이 만약 있다면 자식들과 배우자가 공동상속인이 되며, 자식이 없고 부모가 있는 경우에는 배우자가 있다면 배우자와 부모가 공동상속인이 된다고 할 수 있습니다.

 

(3) 주택임대차보호법 제9조에서는 어떻게 규정하고 있을까요? 제1항에서는 임차인이 상속인이 없이 사망한 경우 그 주택에서 가정공동생활을 하던 사실혼 관계에 있는 자가 권리의무를 승계한다고 규정하고 있습니다. 제2항에서는 임차인이 사망 당시 상속인이 그 주택에서 가정공동생활을 하고 있지 아니한 경우에는 가정공동생활을 하는 사실혼 관계에 있는 자와 2촌 이내의 친족이 공동의 상속한다고 규정하고 있습니다.

 

2. 상속인이 있는 경우

(1) 우선 사망한 임차인과 임차 주택에서 가정 공동생활을 하고 있던 상속인이 있는 경우에는 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자의 유무에도 불구하고 민법에 따른 상속순위가 결정된다고 할 수 있습니다. 즉 이와 관련하여 주택임대차보호법이나 민법에 규정이 없으므로 가정 공동생활을 하는 상속인과 그렇지 않은 상속인이 상속 재산 분할 협의를 하거나 법정 상속분에 따라 정해진 승계비율에 따라 공동 승계가 될 것입니다.

 

(2) 2촌 이내의 친족에 해당하는 상속인이 있지만 임차 주택에서 가정 공동생활을 하지 않았던 경우 만일 가정 공동 생활을 했던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 있다면 주택임대차보호법에 따라 '임차 주택에서 가정 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계에 있는 자'와 2촌 이내의 친족이 공동으로 임차인의 권리와 의무를 승계하게 됩니다.

 

참고로 이렇게 공동으로 상속인사이의 비율에 관해서는 대법원의 명시적인 판례가 아직 없습니다. 다만 법률상 배우자에 대한 민법의 상속 비율에 관한 규정을 유추 적용하여 사실상의 혼인 관계있는 자에게 50%를 가산하는 추세가 있기도 하고, 특별한 규정이 없으므로 균등하게 귀속된다는 하급심 판결이 있기도 합니다. 이에 대한 대법원의 판결을 기다려야 하겠습니다.

 

(3) 만약 상속인이 있고 2촌 이내의 친족이 아닌 3촌이나 4촌 관계인 방계 혈족 상속인이 있지만 임차주택에서 가정 공동생활을 하지 않았던 경우에는 만일 가정 공동 생활을 했던 사실상의 혼인 관계에 있는 자가 있다면 주택임대차보호법 제9조 제2항의 해석에 따라 사실상의 혼인관계에 있는 자가 단독으로 승계한다고 할 수 있습니다.

 

 

3. 상속인이 없는 경우  / 보증금 반환의 문제

(1) 민법상의 상속인이 없고 가정의 공동생활을 하던 사실상의 혼인관계를 하던 사람이 있는 경우에 사실상 혼인 관계에 있는 자가 단독으로 상속하며 임대차의 권리의무를 승계한다고 할 수 있습니다. 그런데 사실상 배우자는 이를 자신이 임대인에게 입증하기 위해서는 사실혼관계존부학인 확정판결과 같은 입증이 필요하므로 입증이 어렵다고 할 수 있습니다.

 

(2) 만약 사실혼 배우자도 없고 상속인도 없는 경우 보증금에서 임대차계약에서 발생한 모든 채무와 비용을 공제하고 남은 보증금을 법원에 공탁하고 종료하면 됩니다. 이 경우 보증금은 국고에 귀속하게 됩니다.

 

(참고) 만약에 임차인 사망후에 상속인 중 한 명이 보증금의 반환을 요구하는 경우 임대인은 바로 보증금을 돌려주어서는 안 됩니다. 임대인은 우선 가족관계증명서를 받아 상속인(배우자, 자녀 등) 전원의 동의서를 받으신 뒤에 합의된 계좌에 보증금을 돌려주어야 합니다. 그런데 사실 이것도 두려운 부분이 있습니다. 우리가 알지 못한 사이 상속인이 나타날 수 있기 때문입니다. 

 

이럴 경우를 대비해서 민법 제487조 후단에 근거하여 임대인은 변제공탁을 할 수 있습니다. 임대인은 사실 진정한 상속인을 알기 쉽지 않고 상속인 사이의 비율도 알기 쉽지 않기 때문에 나중에 분쟁에 휘말리지 않으려면 변제공탁을 바로 하시는 것이 타당할 수 있습니다. 그리고 임차인에게 채권자가 많아 가압류 통지서가 오는 경우에는 상속인에게 보증금을 돌려주지 말고 민사소송법 제291조, 제248조에 근거한 가압류공탁을 신청하는 것이 타당하다고 할 수 있습니다.