오피스텔 매매, 분양 ,투자시 필수 주의사항은?

최근 어려워진 경기상황으로 투자기대심리가 최저에 있습니다. 이로 인해 부동산 가격에 많은 하락이 있고 이 시기에 적당한 투자를 고민하시는 분들도 늘어나고 계십니다. 오늘은 오피스텔 매매, 분양, 투자 시 반드시 알아야 하며, 체크해야 하는 사항들을 포스팅하도록 하겠습니다.

투자시 고려해야 하는 사항은?

1. 오피스텔은 특성에 대한 이해(아파트와 비교)

<1> 오피스텔은 태생적으로 주택이 아니라 업무용 시설이며, 특별한 요건에 따라 주택으로 인정해 주는 것입니다. 따라서 오피스텔이 건축되는 곳은 주거지역이 아닌 업무지역에 건축이 이루어집니다. 이로 인해 고층으로 건축이 가능하고 대중교통의 접근성이 높으며, 주변의 다양한 인프라와 다양한 편의시설 이용이 좋은 장점이 있습니다. 다만 주택이 아니어서 주거 환경은 아파트만큼 쾌적하지 않은 단점이 있습니다.

 

<2> 오피스텔이라는 부동산은 기본적으로 수익형 부동산입니다. 물론 바로 인근에 지하철이 있고, 많은 직장들이 있는 경우 매매차익을 고려할 수도 있지만 대부분의 경우 좋은 입지의 아파트만큼 매매차익을 실현하기가 쉽지 않습니다. 즉 오피스텔을 기본적으로 임대수익형 부동산에 초점을 맞추고 접근하시는 것이 가장 중요합니다.

 

<3> 또한 오피스텔은 아파트에 비해 감가상각이 크다고 할 수 있습니다. 아파트의 경우 아파트관리단과 주민자치위원회 등 관리를 위해 법적으로 반드시 만들어야 하는 단체가 있지만, 오피스텔은 이와 관련한 법적 강제 단체는 없습니다. 다만 위탁에 의해 관리업체가 선정되는 경우 많이 있습니다. 이로 인해 감가상각이 아파트에 비해 오피스텔은 크다고 할 수 있습니다.

 

<4> 위에서 언급한 것처럼 오피스텔은 기본적으로 주택이 아니어서 세금과 대출에 있어서 아파트와 비교하여 많은 차이가 있습니다. 다만 예외적으로 주택으로 인정할 수 있는 경우가 있는데 이와 관련하여 세금과 관련한 사항은 필히 체크하시고 투자를 고려하셔야 합니다. 다만 대출은 주택이 아니기 때문에 주택에 비해 자유로운 측면이 있습니다.

 

2. 오피스텔 관련된 세금은?

<1> 오피스텔과 주로 관련된 세금의 특징 등은 다음과 같습니다.

• 종합소득세 : 임대 수익에 대한 소득세로, 임대 사업자 등록여부와 임대 용도에 따라 과세 방식이 달라질 수 있습니다.
• 취득세, 재산세, 종합부동산세 : 오피스텔 취득 시 취득세가 부과되며, 역시 주택인지 업무용 시설인지에 따라 재산세, 종합부동산세 부과 달라질 수 있습니다. 
• 양도소득세 : 오피스텔을 매도할 때 발생하는 소득에 대한 세금으로, 보유기간과 매도 시점의 시장 가치 등에 따라 세율이 달라질 수 있습니다.
• 부가가치세 : 업무용으로 임대하는 경우 부가가치세 과세 사업자가 되며, 신고·납부하도록 되어 있습니다. 주거용으로 임대하는 경우에는 면세사업자로 분류되어 부가가치세 신고가 필요 없습니다.(자세한 내용은 밑을 참조부탁해요)

2023.10.16 - [생활속의 부동산이야기] - 오피스텔 취득세 / 재산세 / 종부세 / 양도소득세 세금 성격은?

오피스텔 취득세 / 재산세 / 종부세 / 양도소득세 세금 성격은?

 

<2> 기타 오피스텔 세금 관련하여 추가적으로 참고해야 하는 사항은 다음과 같은 내용이 있습니다.

• 사업자등록의 차이 : 오피스텔을 업무용으로 임대할 경우 부가가치세 과세 사업자로 등록해야 합니다. 주거용으로 임대할 경우에는 면세사업자로서의 임대사업자 등록이 가능합니다.
• 세금 신고와 납부 : 관련된 세금에 대한 정확한 신고 납부는 가장 필수적이고 기초적인 사항입니다.

 

3. 기타 매매, 분양, 투자 시 고려해야 하는 사항은?

<1> 가장 최선의 투자는 교통편의성이 좋은 역출구 지역 주변으로 하는 것입니다. 이는 임대가격뿐만 아니라 매매시세차익도 누릴 수 있어 최선의 투자가 될 수 있습니다. 역에서 어느 정도 있는지, 교통 편의성이 어느 정도인지 항상 체크해야 합니다.

 

<2> 건축물의 사용연도를 항상 체크해야 합니다. 위에서 언급한 것처럼 오피스텔의 경우 감가상각이 아파트보다 크기 때문에 사용승인날짜가 10년이 넘어가는 경우에는 하자로부터 자유롭지 않고 매매에 있어서도 어느 정도 불리한 점이 있다는 생각을 반드시 해야 합니다.

 

<3> 세대수 역시 고려해야 합니다. 세대수가 적게 되면 관리비 부담이 크고, 관리비의 상승은 임차인이 임차함에 있어서 진입장벽이 될 수 있습니다. 이로 인해 최소 100세대가 넘어가는 오피스텔을 고려하는 것이 바람직하다고 할 수 있습니다.

 

<5> 너무나도 당연하지만 주변 임대가와 아파트 매매가와 월세 등 주변시세를 체크하고 오피스텔의 수익률이 최소 5%가 넘어가는지를 확인해야 합니다. 오피스텔은 공실의 위험뿐만 아니라 세금부담, 중개보수, 세대 유지비용 등 추가적인 부담이 있으므로 수익성이 떨어진다면 투자에 있어서 커다란 메리트가 없습니다.

 

<6> 주변 치안과 지구대, 사람의 유동량 등도 살펴보아야 합니다. 오피스텔의 경우 남성보다 여성들이 이용하는 경우가 많이 있습니다. 이로 인해 오피스텔을 선택하는 경우 치안상태와 편의성, 교통 접근성을 고려하는 경우가 많이 있습니다. 이는 중요한 공실의 위험을 줄이는 요인이 될 수 있습니다.