경매절차 배당순위 순서 / 임차인 전세 월세 보증금 개정 내용은?

최근 전세사기 문제로 다양한 구제방법이 나오고 있습니다. 그중 하나가 경매절차에서 보증금 환급순서를 변경하는 제도를 마련하였습니다. 오늘은 개정된 내용에 따라 임차보증금이 경매절차에서 권리순위가 어떻게 변경되는지 확인하는 시간을 갖도록 하겠습니다.

경매와 진행 배당은?

1. 기본적인 경매 배당순서는? 

기본적인 경매절차에서 배당은 다음과 순서로 진행이 됩니다.

● 제0순위 경매집행비용 

경매진행절차에서 필요한 비용으로서 현황조사서작성, 감정평가서작성 등에 지출된 경매집행비용은 최우선적으로 배당금에서 배당이 진행됩니다.

 

● 제1순위 제3취득자의 필요비와 유익비

경매부동산의 보존, 개량을 위하여 지출한 필요비와 당해부동산의 가치를 증가시키는데 지출했던 유익비는 저당물 경매대가에서 우선상환이 가능합니다. 

 

● 제2순위 소액보증금과 최우선변제임금채권

주택 및 상가임차인의 소액보증금 중 일정액과 근로기준법에 규정된 최종 3개월분의 임금, 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상채권이 2순위로 배당을 받을 수 있고, 서로 경합하는 경우에는 동등한 순위 평등하게 배당이 이루어집니다.

 

● 제3순위 당해세

당해세는 경매목적부동산 자체에 부과된 조세와 가산금을 말하며 국세 당해세는 종합부동산세, 증여세, 상속세가 있으며, 지방세 당해세는 재산세, 종합토지세, 도시계획세, 공동시설세 등이 있습니다.

 

● 제4순위 담보물권, 조세채권, 확정일자부 임차보증금 

근저당권, 전세권 등 담보물권은 등기부상 설정순위에 따라 국세, 지방세 등 일반조세의 경우 법정기일에 따라, 주택임대차보호법상 확정일자부 침차보증금은 우선변제권 발생일(전입과 확정일자 중 늦은 날)을 기준으로 배당순서가 정해집니다.

조세와 담부물권, 확정일자부임차인 사이의 배당순위는 조세의 법정기일과 담보물권의 등기일, 임차인의 우선변제권발생일을 기준으로 하여 선후를 가리게 됩니다.

 

● 제5순위 일반임금채권

2순위로 변제되는 최우선임금채권을 제외한 일반임금채권과 퇴직금 등 근로관례로 인한 채권이 5순위로 배당이 됩니다.

 

● 제6순위 담보물권보다 후순위 국세, 지방세

 

● 제7순위 각종 공과금채권

산업재해보상금, 건강보험금, 국민연금보험료 등 각종 공과금채권은 모든 우선채권들 중에서 가장 후순위이고 일반채권보다 우선순위로 배당이 됩니다.

 

● 제8순위 일반채권, 일반공과금, 과태료 등

가압류채권과 집행력 있는 일반채권이 제8순위인데 이들 간에는 채권액에 따라 안분배당이 이루어집니다.

 

2. 최근 법 개정을 통해 변경된 것은?

<1> 개정 전 경매가 진행되는 경우에는 최우선변제권을 제외하면 경매에 들어가는 비용 다음에 바로 당해세가 먼저 배당을 받아 갑니다. 즉 기존에는 국세기본법에 따라 당해세가 법정기일이 확정일자보다 늦은 경우에도 경매나 공매절차가 진행되는 경우에는 임차인의 전세보증금보다 우선적으로 배당을 받았습니다.

 

<2> 예를 들어 확정일자 저당권→ (확정일자) 임차권 →당해세가 있는 주택이 경매가 진행된다고 하더라도 기존에는 경매에 필요한 비용이 1순위 그다음 당해세가 배당받아 가도록 되어 있었습니다. 이후 저당권으로 관한 채권이 배당받고, 마지막으로 남은 금액이 임차권 보증금이 배당받아 갔습니다. 

 

<3> 그러나 국세기본법이 개정됨에 따라 임차인의 확정일자보다 법정기일이 늦은 당해세보다 주택임차보증금이 우선 변제되도록 하였습니다. 그러나 확정일자보다 당해세 법정기일이 빠르다면 당연히 당해세가 우선하여 변제받습니다.

 

<4> 예를 들어 매각대금 5억 원이고 1순위 저당권 1억 원 → 전입/확정 3억 → 당해세 2억으로 설정되어 있다면 법 개정 전에는 당해세가 전부 제일 먼저 배당되어 2억 원을 배당받고, 그다음으로 저당권, 임차권으로 배당받아 보증금 전액이 배당받지 못하는 경우가 생겼습니다.

 

<5> 하지만 법개정 후에는 당해세가 가져가야 할 금액이 2억 원인데 임차인 확정일자와 전입신고가 앞서므로 보증금 3억 중 2억을 먼저 배당받습니다. 따라서 저당권 2억원 →임차인 2억 원 →다시 임차인 미배당 1억 원을 가져가고 법정기일이 제일 늦은 당해세는 나중에 배당받을 뿐입니다.