준주거지역이란? 건폐율 / 용적률? 건축할 수 있는 건축물?

흔히 토지 거래 시 가장 선호하기도 하면서 평당 가격이 상승하는 용도지역 중 하나가 준주거지역입니다. 이렇게 각광을 받는 이유 중 하나는 건폐율과 용적률이 다른 용도지역보다 높은 편에 속하기 때문입니다. 오늘은 준주거지역의 의미와 준주거지역에서 건축할 수 없는 건축물, 준주거지역이 인기 있는 이유를 간단하게  살펴보는 시간이 되도록 하겠습니다.

토지가치 상승이 높은 지역

1. 준주거지역이란?

<1> 준주거지역은 주거지역의 한 분류에 속합니다. 그렇다면 주거지역이란 무엇일까요? 주거지역이란 거주의 안녕과 건전한 생활환경의 보호를 위하여 필요한 지역으로서 '국토의 계획 및 이용에 관한 법률'에 따라 도시·군관리계획으로 결정된 고시된 지역을 의미합니다. 쉽게 말하면 단독주택 / 중층주택 / 공동주택이 가능한 지역을 말합니다. 주거지역은 다음과 같이 분류됩니다.

• 제1종 전용주거지역
• 제2종 전용주거지역
• 제1종~제3종 일반주거지역
• 준주거지역

<2> 준주거지역은 주거지역의 한 분류로서 주거기능을 위주로 이를 지원하는 일부 상업기능 및 업무기능을 보완하는 지역을 의미합니다. 용도지역이 낙후되어 도심기능을 회복하거나 도시균형발전을 위해 필요하다면 지구단위계획구역 지정을 받아 도시 ·군 계획에 반영되기도 합니다. 

 

<3> 준주거지역은 주거의 기능을 수행하면서도 상업적 기능이 추가된 지역이라 할 수 있습니다. 도시형 생활주택이나 주상복합과 같은 주거와 상업을 겸한 건축물들이 위치할 수 있습니다. 이렇게 준주거지역이란 상업시설들이 들어설 수 있도록 허가된 지역이기 때문에 주거지역에 비하여 건물을 더 높이 지을 수 있습니다. 이는 땅의 가치를 상승하는 효과를 가져옵니다.

 

2. 준주거지역 대상이 되는 지역과 건폐율 / 용적률

<1> 준주거지역이 가져오는 도시재생의 효과와 계획적 구체적 주거환경 개선을 위해 준주거지역으로 지정되는 지역은 다음과 같습니다. 

• 주거용도와 상업용도가 혼재하지만 주로 주거환경을 보호하여야 할 지역
• 중심시가지 또는 역 주변 상업지역에 접한 주택지로서 상업적 활동의 보완이 필요한 지역
• 상업지역 및 공업지역에 접한 주택지로 어느 정도 용도의 혼재를 인정하는 지역
• 주거지역과 상업지역 사이에 완충기능이 요구되는 지역
• 계획적 주택단지내의 상업시설용지가 요구되는 지역
• 장사시설공장 등 주거환경을 침해할 수 있는 시설은 주거기능과 분리시켜 배치, 주변에 완충녹지를 배치
• 일반공업지역, 전용공업지역과의 경계는 도로하천 등의 지형지물에 의하여 구분필요

 

<2> 준주거지역 다른 주거지역보다 건폐율과 용적률이 높습니다. 

• 준주거지역 건폐율 : 70 %이하
• 준주거지역 용적률 : 200~500% 이하
• 중요한 것은 특별시 ·광역시 ·특별자치시 ·특별자치도 ·시 또는 군의 도시 ·군계획조례가 정하는 비율을 초과할 수 없으며, 위 범위에서 지자체 조례에서 정하도록 하고 있습니다. 
• 현재 상한선이 500%로서 근린상업지역의 용적률인 700%에 근접함으로써 준주거지역이 가지는 토지가치 벨류레이션은 매우 크다고 할 수 있습니다.

 

3. 준주거지역에서 건축할 수 없는 건축물들은?

<1> 용도지역에 따라 건축할 수 있는 건축물과 건축할 수 없는 건축물 상이하게 규정하고 있습니다. 엄격한 보호와 규제가 필요한 지역에서는 포지티브(Positive) 형식으로 가능한 건축물을 제외하고 모두 부정하는 방식을 취하고 있습니다. 하지만 준주거지역처럼 굉장히 많은 건축물이 허용되는 지역에서는 건축이 불가하는 건축물을 규정하는 네거티브(Negative) 방식의 규정을 취하고 있습니다.

 

<2> 준주거지역에서는 굉장히 다양한 건축물이 가능합니다. 하지만 토지를 구입하거나 투자를 생각하실 때 가장 중요한 것은 위 내용은 도시 군 계획조례에 따라 상당한 차이가 나고 있습니다. 즉 지역적 특색을 반영하기 때문입니다. 따라서 준주거지역에 대한 거래를 준비하는 분들은 반드시 해당 지자체에 확인을 거쳐야 합니다.

 

<3> 밑에 준주거지역 안에서 건축할 수 없는 건축물에 내용을 살펴보시면 좋을 것 같습니다.

[별표 7] 준주거지역안에서 건축할 수 없는 건축물(제71조제1항제6호 관련)(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령).pdf

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