임대차계약기간 종료 후 보증금반환이 안된 경우 임차인의월세지급은?(동시이행 항변권)

최근 고금리, 고물가 시대를 맞이하여 상가와 주택의 임대인들이 임대차기간이 종료를 했음에도 불구하고 보증금을 임차인에게 반환하지 못하는 경우가 발생하고 있습니다. 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 어쩔 수 없이 기존 임대차를 지속하게 되는 경우 과연 임차인은 계속 월세를 지급해야 하는가에 대해 오늘은 포스팅을 이어가고자 합니다.

동시이행항변권이란

1. 동시이행 항변권이란?

(1) 우리민법 제536조 제1항에 따르면 쌍무계약의 당사자일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있으며, 단 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다고 규정하고 있습니다. 즉 계약기간이 종료한 후에 대가관계에 있는 채무를 상대방이 이행하지 아니하는 경우 자신의 채무도 이행하지 않아도 채무불이행이 아니라고 규정하고 있습니다.

 

(2) 동시이행항변권을 행사하기 위해서는 몇 가지 조건을 갖추고 있어야 하는데 첫째, 양당사자의 채무과 계약을 통해 대가적 관계를 가지고 있어야 하며, 둘째로 양당사자의 채무과 둘 다 변제기에 도달해야 합니다. 셋째로 변제기에 도달한 양 당사자의 채무를 둘 다 이행하고 있지 않아야 합니다. 만약 한쪽 당사자가 적극적으로 채무를 이행하고 상대방의 채무이행을 촉구하면 상대방은 채무불이행상태가 되며 손해배상책임까지 부담하게 됩니다.

 

(3) 임대차계약에서는 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물 반환의무가 대가관계에 있으며, 서로 동시이행관계에 있습니다. 따라서 임대인이 보증금을 반환하지 않으면, 임차인은 목적물을 계속사용하고 목적물을 임대인에게 반환하지 않더라도 임대인은 임차인에게 불법점유를 이유로 손해배상책임을 물을 수 없습니다.

 

2. 보증금 미반환시 임차인의 손해배상책임?

(1) 우리 대법원 판례 역시 이에 대해 판결하고 있습니다. " 임대차계약의 종료에 의하여 발생된 임차인의 목적물봔환의무와 임대인의 연체차임을 공제한 나머지 보증금의 반환의무는 동시이행의 관계에 있으므로, 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하여 임차건물을 계속 점유하는 경우"라면 이는 양당사자가 동시이행 항변권을 행사하는 경우라고 전제하고 있습니다.

 

(2) 이에 대하여 판례는 "임대인이 임차인에게 보증금반환의무를 이행하였다거나 현실적인 이행의 제공을 하여 임차인의 건물명도의무가 지체에 빠지는 등의 사유로 동시이행의 항변권을 상실하지 않는 이상, 임차인의 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수 없으며, 따라서 임차인으로서는 이에 대한 손해배상의무도 없다"라고 하였습니다. (대법원 1998. 5. 29 선고 98다 6497 판결)

 

3. 보증금 미반환시 임차인의 월세지급은?

(1) 그렇다면 임차인의 월세지급은 어떻게 될까요? 판례는 " 임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사해 임차건물을 계속 점유해 온 것이라면 임차인의 그 건물에 대한 점유는 불법점유라고 할 수는 없으나, 그로 인해 이득이 있다면 이는 부당이득으로서 반환"해야 합니다. 즉 임차인은 부당이득을 취한 것이고 월세를 임대인에게 지급해야 한다고 판시하고 있습니다. (대법원 91다 45202 판결)

 

(2) 하지만 주의할 사항은 무조건 임차인이 월세를 지급하는 것이 아니라는 사실입니다. 판례는 "임차인이 임대차계약 종료 이후에도 동시이행의 항변권을 행사하는 방법으로 목적물의 반환을 거부하기 위해 임차건물 부분을 계속 점유하기는 했으나 이를 본래의 임대차계약상의 목적에 따라 사용수익하지 않아 실질적 이득을 얻은 바 없는 경우에는 월세를 지급하지 않아도 된다"라고 하고 있습니다.(대법원 91다 45202)

 

(3) 예를 들어 상가임대차의 경우 영업에 필요한 각종 집기와 설비를 그대로 둔 채 점포의 문을 폐쇄하고 영업을 진행하지 않은 경우에는 그 기간이 얼마가 되든, 임대인의 손해가 어떻게 되는 임대인은 임차인에게 월세를 청구할 수 없습니다.