반려동물 전세 월세 임차인이 키우기? 해지사유? 손해배상? 특약사항은?

최근 반려동물들을 많이 키우면서 전세 월세 임차인과 임대인 사이의 분쟁이 늘어나고 있습니다. 특히 반려동물로 야기한 손상으로 인해 임차인이 계약만료 후 원상회복과 관련한 사항과 다가구주택의 경우 소음으로 인한 민원들로 인해 분쟁들이 그러한 예라고 할 수 있습니다. 오늘은 이와 관련한 반려동물 키우기가 해지사유에 해당하는지 여부 및 손해배상과 관련한 포스팅을 이어가고자 합니다.

임차인의 임대인에 대한 고지의무

1. 반려동물 키우는 것이 전세 월세 임대차의 해지 사유?

<1> 전세 월세 계약서를 작성하는 경우 특약으로 이에 대한 금지가 없었음에도 반려동물을 키우는 것이 곧바로 세입자에게 임대차 계약의 해지사유에 해당하게 되는 것일까요? 우선 정답부터 말씀드리면 곧바로 반려동물 키우는 것이 임대차계약의 해지사유에 해당한다고 할 수 없습니다. 우선 해지사유가 해당하기 위해서는 주택임대차보호법과 민법상의 명문의 규정이 있어야 합니다. 하지만 관련법에서 명시적으로 반려동물에 대한 명문의 규정을 두고 있지 않습니다.

 

<2> 판례의 경우 임대차 계약의 해지의 정도에 이르기 위해서는 계약의 목적을 달성할 수 없을 정도의 계약 당사자의 현저한 위반이 있어야 한다는 표현을 사용합니다. 단순한 계약의 위반만으로 곧바로 해지할 수 없습니다. 예를 들어 1번 정도의 월세가 밀렸다고 곧바로 계약을 해지할 수 없고, 약간의 누수가 있었다는 사정만으로 곧바로 계약을 해지할 수도 없습니다. 이러한 내용을 유추할 수 있는 민법의 명문의 규정이 있습니다.

• 민법 제610조(차주의 사용수익권) 계약 또는 그 목적물의 성질에 의하여 정하여진 용법으로 이를 사용·수익 한다.

 

<3> 반려동물을 키우는 것이 계약 또는 목적물의 성질에 반하여 사용하는 정도에 이르러야 해지를 할 수 있다고 할 수 있습니다. 하지만 강아지나 고양이 등 반려동물을 키우는 것 자체만으로 해당 주택을 주거 용도로 사용하는 것에 벗어난다고 할 수 없습니다. 다시 말해 임차인이 반려동물을 키운다는 명목으로 임대인은 전세 월세 임대차계약을 해지할 수 없습니다. 

 

2. 반려동물을 키우는 것에 대한 고지의무? 손해배상?

<1> 그렇다면 과연 계약을 체결하는 경우 또는 거주 중에 반려동물을 키우게 되는 경우에 세입자는 반려동물 키우는 것에 대해 임대인에게 고지의무가 있을까? 최근 판례는 이에 대해 부정적으로 판결하였습니다. 대략적인 내용은 다음과 같습니다.(서울지방법원 2017나 63995)

• 전세계약을 체결하는 과정 중에 반려동물을 키우는 것에 대한 고지가 없었다
• 집주인은 계약금을 받았고, 잔금일이 다가오는 과정 중에 반려동물을 키우는 것을 알고 집주인은 계약을 취소하였다.
• 집주인은 계약금만 돌려주겠다고 하고 세입자는 계약위반이므로 배액을 돌려줘라고 소송을 제기하였다.

<2> 대법원은 다음과 같은 이유로 세입자의 손을 들어주었습니다. 

• 임대차 계약서에 반려동물에 대한 기재사항이 없었다는 점
• 집주인이 전세 계약을 체결하면서 공인중개사 및 세입자에게 반려동물을 키우지 않는 것이 조건임을 고지하지 않은 점
• 사회 통념상 공동주택이라 하더라도 반려견을 기르는 것이 문제 되지 않는 점
• 세입자가 기르는 반려동물 3마리가 모두 소형견인 점

<3> 즉 특별한 특약사항으로 정해지지 않는 한 반려동물을 키우는 것에 임대인에게 고지할 의무가 없으며, 이를 위반하였다고 해서 세입자에게 손해배상책임을 물을 수 없고, 오히려 임대인이 이를 이유로 무리하게 계약을 해지하려는 경우 계약위반으로 손해배상책임을 물을 수 있습니다.

 

3. 반려동물이 키우는 것이 해지사유에 해당하기 위해서? 특약사항은?

<1> 그렇다고 반려동물을 키우는 것이 무조건 계약위반사항이 아니라고 단정할 수 없습니다. 최근에는 임대인이 특약으로 반려동물에 명시적으로 키우지 말 것을 요구하고 있으며, 더 나아가 위반 시 계약해지사유임을 적시하고 있습니다. 이렇게 명시적 해지사유임을 적시하여 놓은 경우에는 반려동물을 키우는 것이 해지사유에 해당할 수 있습니다.

 

<2> 또한 다가구나 다세대 주택의 경우 반려동물 문제는 다른 세입자에게 큰 영향을 줄 수 있습니다. 소음이나 냄새로 끊임없이 다른 세입자들이 임대인에게 민원을 제기하고 급기야 임대차계약을 해지는 하는 경우에는 임대인은 이를 이유로 반려동물을 키우는 세입자에게 계약해지를 주장할 수 있다고 할 수 있습니다. 더 나아가 손해배상까지 가능할 수 있습니다. 

 

<3> 이러한 분쟁을 막기 위해서는 반려동물의 범위, 반려동물의 수, 반려동물 키우는 경우에도 소음이나 냄새 등 다양한 사항에 대해서 특약으로 정해 놓고 이를 위반 시 어떻게 될 것인가에 대해서 규정해 놓는 것이 분쟁을 미리 방지하는 데에 큰 도움이 될 수 있습니다. 또한 반려동물을 인해 손해가 발생하는 경우 원상회복과 관련하여서도 미리 세입자와 집주인이 특약을 통해 해결방법을 정해 놓는다면 원활한 합의에 큰 도움이 된다고 할 수 있습니다.