제1종 / 제2종 일반주거지역 차이 비교? 건폐율, 용적률, 건축물은?

토지를 공부하는 하면서 가장 기본적인 내용 중 하나가 바로 부동산의 용도지역입니다. 용도지역은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 의해 분류된 토지의 용도라고 할 수 있습니다. 용도지역 중 주거지역은 '일반주거지역', '준주거지역', '전용주거지역'으로 나눠어지는데 오늘은 제1종, 제2종 일반주거지역에 대한 내용을 포스팅하도록 하겠습니다. 

건축가능한 건축물은?

1. 제1종 일반주거지역과 건축가능한 건축물은?

<1> 제1종 일반주거지역은 제1종, 제2종, 제3종 일반주거지역 중에서 저층주택을 중심으로 한 편리한 주거환경을 조성하기 위해 지정이 됩니다. 이를 위해 국토교통부장관·시도지사 또는 서울특별시 ·광역시 및 특별자치시를 제외한 인구 50만 이상 대도시의 시장이 지정하는 지역이라고 할 수 있습니다.

 

<2> 저층주택 중심의 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 다음과 같은 사항을 일반적으로 고려하도록 되어 있습니다. 

• 도시경관 및 자연환경의 보호가 필요한 역사문화구역의 인접지 공원 등에 인접한 양호한 주택지, 구릉지와 그 주변 하천호소 주변지역으로 경관이 양호하여 중고층주택이 입지할 경우 경관훼손 우려가 있는 지역
• 전용주거지역 및 경관지구에 인접하여 주거환경을 유지시킬 필요가 있는 주택지
• 단독주택, 다가구, 다세대 및 연립주택이 주로 입지하는 주택지
• 개발제한구역을 조정하기 위하여 도시군기본계획상 시가화예정용지로 지정된 지역으로서 주변 자연환경과의 조화가 필요한 지역

<3> 국토계획법에 따라 제1종 일반주거지역에 건축이 가능한 건축물은 다음과 같습니다.

• 우선 4층 이하 단지형 연립주택 및 단지형 다세대주택의 경우에는 5층 이하로만 가능하다.
• 단독주택
• 아파트를 제외한 공동주택
• 제1종 근린생활시설
• 교육연구시설 중 유치원 ·초등학교 ·중학교 및 고등학교
• 노유자시설

하지만 국토계획법상 허용하고 있지 않으나 건축물조례에 의하여 허용하고 있는 건축물이 있습니다. 이는 해당조례를 통해 확인하여야 합니다.(참고로 조례에 의해 창고시설, 수련시설, 문화 및 집회시설, 1종 근린생활시설 중 슈퍼, 제과, 미용실 등 작은 편의시설 등은 가능합니다.)

 

2. 제2종 일반주거지역과 건축가능한 건축물은?

<1> 제2종 일반주거지역이란 중층주택을 중심으로 편리한 주거환경을 조성하기 위하여 지정된 지역입니다. 흔히 말하는 연립주택이나 저층아파트 중심으로 일상의 주거기능을 보호하기 위하여 지정된다고 할 수 있습니다. 일반적으로 18층 이하의 건축이 가능하다고 고시가 있지만 서울의 경우에는 난개발을 방지하기 위해서 도시계획조례 규정에 따라 7층(단독주택지)이나 12층(아파트단지) 이하로 제한하고 있습니다.

 

<2> 국토계획법에서 허용하고 있는 제2종 일반주거지역에 가능한 건축물은 다음과 같습니다.

• 단독주택
• 공동주택
• 제1종 근린생활시설
• 종교시설
• 교육연구시설 중 유치원, 초등학교, 중학교 및 고등학교
• 노유자시설

참고로 해당지방자치단체 조례에 의해 의료시설, 종교시설, 제2종 근린생활시설도 가능하며, 공장 발전소, 군사, 위험물 처리 시설, 발전소, 수련시설도 가능합니다.(참고로 제3종 일반주거지역의 내용은 다음의 포스팅 참조)

2024.10.08 - [생활속의 부동산이야기] - 제3종 일반주거지역 건축할 수 있는 건축물? 건폐율과 용적률은?

제3종 일반주거지역 건축할 수 있는 건축물? 건폐율과 용적률은?

 

 

3. 건폐율과 용적률

전용주거지역과 일반주거지역, 준주거지역의 용적률은 다음과 같습니다. 물론 해당지자체 조례에 의해서 이 내용이 구체화되고 있어서 구체적 내용은 지자체에 문의하도록 해야 합니다.

구분		건폐율	용적률
전용주거지역	제1종	50%이하	50~100% 이하
	제2종	50%이하	100~150% 이하
일반주거지역	제1종	60%이하	100~200 % 이하
	제2종	60%이하	150~250% 이하
	제3종	50%이하	200~300 % 이하
준주거지역	준주거지역	70%이하	200~500 % 이하